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淮安市关于规范普通住宅前期物业服务收费的常识

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淮安市物价局 文件
淮安市住房和城乡建设局

淮价服〔2015〕82号

关于规范普通住宅前期物业服务收费的通知

清河区、清浦区物价局;住房和城乡建设局,淮安市物价局经济开发区、盐化新区分局,淮安经济技术开发区、盐化新材料产业园区、工业园区、生态新城住房和城乡建设局:

根据《江苏省物业服务收费管理办法》、《江苏省定价目录》等规定,经市政府同意,现就规范主城区普通住宅前期物业服务收费等有关事项通知如下:

一、市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责指导和督查物业服务收费管理工作,制定主城区普通住宅前期物业公共服务收费、前期物业服务汽车停放收费政府指导价标准。

各区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门,依照属地管理原则,具体负责本辖区内的物业服务收费的监督和管理工作。

二、普通住宅(低层住宅、带电梯多层住宅除外,下同)前期物业公共服务收费、前期物业服务汽车停放收费(含汽车停放费及车位租金,下同)实行政府指导价。

业主大会成立后,普通住宅物业公共服务收费、汽车停放收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定,通过物业服务合同约定执行。。

三、普通住宅前期物业公共服务收费政府指导价标准为:多层每月每平方米0.65元,高层(含小高层)每月每平方米1.25元。上浮幅度最高不超过20%,下浮不限。

普通住宅前期物业服务汽车停放收费政府指导价标准详见附件一。

普通住宅前期物业服务不得低于《淮安市主城区普通住宅前期物业服务基本内容和标准》规定的内容和标准(见附件二)。

四、普通住宅前期物业公共服务收费、汽车停放收费具体收费标准由建设单位在政府指导价范围内,通过招投标或协议方式确定,并通过合同形式约定服务内容、服务标准及收费标准。

物业管理行政主管部门应当会同价格主管部门,加强对招投标价格行为及履行合同的监督和管理。

五、物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起三十日内,将前期物业服务合同报项目所在地价格主管部门、物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案。

六、物业服务企业可以根据物业服务合同或其他合同预收物业公共服务费、汽车停放收费,但预收期限最长不得超过一年。

七、业主应按照物业服务合同或其他合同约定交纳物业服务费用。因业主原因未办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,未入住或未使用时间连续6个月以上的,期间的物业公共服务费按物业服务合同约定标准的百分之七十交纳,减免部分在业主、使用人入住或使用后,由物业服务企业退还。

业主大会成立后,减免期限和具体标准由业主大会与物业服务企业约定;未作约定的,按前款规定执行。

八、改变用途的物业,其物业公共服务费收费标准按实际用途相应的物业公共服务费标准执行。物业服务合同另有约定的,按合同约定执行。

九、物业管理区域实行门禁出入证(含IC卡等)管理的,建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证(卡);车辆停放实行出入证(含IC卡等)管理的,车辆停放服务企业应当为车主免费配置1张出入证(卡)。

业主大会成立后,实行出入证管理的,由业主大会与物业服务企业或车辆停放服务企业协商约定;未作约定的,由物业服务企业或车辆停放服务企业按前款规定免费配置。

业主、使用人需超额配置或遗失补办出入证(卡)的,物业服务企业或车辆停放服务企业可按制作成本收取工本费。

十、物业服务企业可以通过合同约定向业主、使用人收取物业装饰装修保证金,每户最高不超过1000元。

物业装饰装修完工后,业主、使用人应告知物业服务企业。装饰装修中未对物业造成损坏的,物业服务企业应在验收后10日内退还装饰装修保证金。装饰装修中对物业造成损坏的,物业服务企业应要求业主、使用人限期修复,未按时修复的,可使用装饰装修保证金修复,结余部分及时退还。

物业服务企业为装饰装修人员办理出入证,可按制作成本收取押金,出入证退还时,押金应予退还。

十一、物业服务收费应当明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、服务项目、服务质量、计费方式、收费标准以及收费依据,接受业主或物业使用人的监督,不得向业主或物业使用人收取任何未予标明的费用。

物业服务企业或车辆停放服务企业应当将汽车停放收费单独列账,独立核算。应当按照合同约定定期在物业管理区域内显著位置公示物业服务费用、汽车停放收费等收支情况,接受全体业主的监督。

十二、价格主管部门、物业管理行政主管部门应当加强对物业服务及收费的监督检查。物业服务企业有违反相关规定的,由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等规定予以处罚。

十三、本通知自2015年10月1日起执行。淮安市物价局、淮安市房产管理局《关于印发〈淮安市市区物业服务收费实施细则〉的通知》(淮价服〔2005〕32号)同时废止。

附件:

1、淮安市主城区普通住宅前期物业服务汽车停放收费标准;

2、《淮安市主城区普通住宅前期物业服务基本内容和标准》。

淮安市物价局               淮安住房和城乡建设局

2015年8月28日

 

抄送:省物价局、省住房和城乡建设局,市政府,各县(区)        物价局、住房和城乡建设局,各相关物业服务企业

淮安市物价局办公室              2015年9月21日印发

附件一:

淮安市主城区普通住宅前期物业服务汽车停放收费标准

单位:元/月﹒辆

车位类型 汽车停放收费
室外共用 80
室外专用 90
室内共用 120
室内专用 130
机械车位 160
室内专有 30
临时停放 5元/次(首2小时内免费,超过5小时后重新计费)

说明:

1、上述收费标准中除室内专有车位(最高限价)和临时停放外,其余均为中准价,具体收费标准由物业服务企业或车辆停放服务企业在上浮最高不超过30%,下浮不限的范围内,根据合同约定收取。

2、本标准所称汽车专指蓝牌小型车辆,其它车辆停放收费由物业服务企业或车辆停放服务企业与车辆停放人协商确定。

3、专有车位是指业主已购买的车位;专用车位是指有固定停放位置的车位;共用车位是指非固定停放位置的车位。

4、对进入住宅物业管理区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆,以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆,不得收取任何费用。

附件二:

淮安市主城区普通住宅前期物业服务基本内容和标准

(一)基本要求

1、签订前期物业服务合同,双方权利义务关系明确。

2、承接物业时,应按规定对物业共用部分、共用设施设备进行查验。

3、项目经理具有物业管理师职业资格、中级以上职称、大学专科以上学历条件之一;国家规定特殊岗位需持证上岗的,相关人员应取得相应岗位证书。

4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、保安统一着装、佩戴标志。

6、设有服务接待中心,中心悬挂营业执照、资质证书、物业服务收费明码标价规定内容、装饰装修规定及流程、房屋交付规定及流程、物业维修规定及流程、投诉处理规定及流程等制度;在主出入口醒目位置公示项目经理姓名、照片、职位及服务电话;开通16小时(8:00-24:00)服务电话。

7、向业主(使用人)提供物业服务手册。

8、根据物业共用部位、设施设备使用状况,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,编制维修计划,及时申请使用维修资金,并组织维修。

9、急修30分钟内到位,4小时内修复,若特殊原因不能按时修复,应作应急处理,并向业主(使用人)作出公开解释,做出限时承诺。小修3日内修复,特殊原因未能按时修复,应作出公开解释,做出限时承诺。维修应按时到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。

10、物业共用部位、共用设施设备检查、运行、维修、保养等记录齐全,并建立相关档案。依法应委托专业机构维保的,应按时委托维保。

11、建立突发事件应急预案,发生安全突发事件,应采取应急措施,及时向有关部门报告,并协助做好救助工作。

12、对物业管理区域内发生的违规行为,应及时劝阻,并及时报告有关主管部门。

13、执行物业服务收费明码标价制度;按有关规定和合同约定公布物业服务收费或者物业服务资金等收支情况。

14、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率75%以上。

(二)装饰装修

1、向业主(使用人)提供装饰装修手册(包含在物业服务手册内的除外),告知装饰装修中的禁止行为和注意事项。

2、办理装饰装修登记手续,并签订装饰装修协议。

3、变动建筑物主体或承重结构的,要求提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见,并按照规定办理批准手续。

4、每日巡查装饰装修现场不少于1次。

5、设有装饰装修垃圾集中堆放点,并及时清运。

6、装饰装修结束后组织验收。

7、验收合格后10日内退还装修保证金。

(三)共用部位与设施设备维保

1、每季度巡检1次共用部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。

2、每半年对屋面排水沟、落水管进行一次清扫、疏通。

3、各类管道分色管理;执行设施设备操作规程及保养规范,设施设备运行正常。

4、电梯24小时正常运行,轿厢内按钮、灯具保持完好,报警系统畅通,每年定期进行设备检测。

5、消防泵每月启动一次,每年保养一次,保证其正常运行;消防栓每月巡检一次,消防栓箱内配件完好;消防水带每半年检查一次,阀杆处加注润滑油;灭火器每月检查一次,临近失效期立即更新或充压。

6、配电设备按规范要求进行适时测试,保证供电安全和电力供应,限电、停电应提前公告,高压造作工具按规范定期送有关专业单位检测。

7、设备房整洁,保持通风;设有挡鼠板,杜绝蛙、鼠、蚁害等。

8、对避雷接地系统适时进行检查维护,发现腐蚀、松脱等立即更换、紧固。

9、化粪池每年清掏1次,污(雨)水管道每年疏通1次,发现异常及时清掏;落水管开裂、破损及时维修或更换。

10、保安服务中形成的监控影像资料、报警记录至少留存30日备查。

11、路灯、楼道灯完好率不低于85%。

12、绿化养护:

(1)草坪成活率在90%以上,草高不超过15cm,生长正常;每年清除杂草不少于4次,没有明显杂草;每年施肥、施药不少于2次。

(2)树木缺株在4%以下,长势较好;每年修剪不少于2次,树冠完整,绿篱表面平整;每年施肥、施药不少于2次,叶色正常,基本无枯枝、枯叶。

(3)无毁绿、种菜现象。

(四)公共秩序管理

1、主入口至少2名保安24小时值勤,次出入口每日6:00-22:00至少1名保安值勤。

2、每2小时至少巡查1次;配有安全监控设施的,实施24小时值守。

3、汽车停放的道路及停车场设有交通标线。

4、对装修、家政等人员实行临时出入证管理。

5、对涉及生命财产安全的突发事件有应急预案,事发时及时报告有关部门,并采取应急措施。

(五)保洁服务

1、楼道保洁:每周清扫楼梯3次,拖洗1次,每周清洁楼梯扶手1次,每月清洁楼道防盗(火)门、消防箱(栓)、公示牌等。

2、道路及公共场地保洁。每日清扫道路及其他场地1次,每周清洁绿化带1次,每年清洁路灯1次。

3、电梯保洁。轿厢每日清洁1次,每半月用清洁剂全面擦拭清洁1次。

4、每日清运生活垃圾2次,垃圾基本无外溢;垃圾箱箱体基本无污迹。

 

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